2027年から不動産節税はどうなる？5年ルールと残る相続対策

「2027年から不動産を使った相続税対策が禁止になる」——そんな話を見かけて、不安になった方もいるのではないでしょうか。結論からお伝えすると、不動産を使った相続対策そのものがなくなるわけではありません。厳しくなるのは、主に相続直前の「駆け込み型」の評価圧縮です。長期保有を前提にした対策は、2027年以降も引き続き有効なものが多く残ります。今日は「何が厳しくなり、何が今後も残るのか」を、私も実際に一次資料を確認しながら整理していきますね。

2027年から不動産の相続税対策はどう変わる？

令和8年度（2026年度）税制改正大綱に、「貸付用不動産の評価方法の見直し」という項目が盛り込まれました。2027年（令和9年）1月1日以後に発生する相続や贈与から適用される見通しです。ここで大事なのは、まだ「大綱に記載された段階」であり、細部の運用ルールは今後の通達で確定していくという点。「決定事項」と「今後詳細が決まる予定」を区別しながら理解しておく必要があります。

対象になるのは、相続や贈与が発生する直前に購入・新築された貸付用不動産。長年保有してきたアパートや、相続・贈与でそのまま受け継いだ不動産は、この見直しの直接の対象ではないとされています。「不動産節税が終わる」というより、「直前に慌てて動く節税が終わる」というのが実態に近い表現です。

大綱に書かれたことの意味

「税制改正大綱」という言葉を初めて聞いた方も多いかもしれません。これは、翌年度以降の税制改正の方向性を政府が示す文書のこと。大綱に記載された内容は、その後、通常国会での法案審議・可決を経て法律として確定し、さらに細部は国税庁の通達で詰められていきます。つまり令和8年度税制改正大綱に載った時点では「この方向で進める予定」という段階であり、100%確定した細部のルールではありません。この記事でも「〜見通しです」「〜とされています」という表現を使っている部分は、まだ通達等で確定していない事項だとご理解ください。

何が変わり、何が変わらないのか

私自身、最初にこのニュースを目にしたとき「不動産の相続対策は全部ダメになるんだ」と早合点しかけました。でも一次資料を読み込んでみると、変わるのは評価方法の「一部」であって、不動産を所有すること自体や、賃貸経営による節税の考え方そのものが否定されたわけではないと分かりました。変わるのは「直前に取得した不動産の評価方法」、変わらないのは「長期保有を前提にした不動産活用の基本的な考え方」——この線引きを最初に押さえておくと、後の章の内容も整理しやすくなります。

「貸付用不動産5年ルール」とは

相続前5年以内の取得・新築がポイント

今回の見直しの中心にあるのが、通称「5年ルール」と呼ばれる仕組みです。被相続人や贈与者が、課税時期（相続開始日や贈与日）の前5年以内に、購入・新築など「対価を伴う取引」によって取得した一定の貸付用不動産については、従来の路線価や固定資産税評価額ではなく、「通常の取引価額（時価）に相当する金額」で評価される見通しが示されました。

ポイントは「対価を伴う取引」という部分。現金を払って買った、あるいはお金をかけて新築した不動産が対象で、親から相続や無償の贈与でそのまま受け継いだだけの不動産は、原則としてこの見直しの対象に含まれないと考えられています。

アパートや一棟マンションも対象？

対象として想定されているのは、相続直前に取得・新築されたアパート、一棟マンション、投資用の区分マンション、貸店舗などの貸付用不動産です。土地だけでなく、その上に建つ建物も含めて時価評価の対象になる見通しです。

一方で、2024年から施行されている「居住用の区分所有財産（いわゆる分譲マンションの一室）」の評価見直しとは対象がまったく別物です。この違いは次の章で整理します。

「取得価額の80％」とはどういう意味？

報道やブログ記事で「取得価額の80％で評価される」という表現をよく見かけます。私も最初は「取得金額そのものの80%が評価額になる」とざっくり理解していたのですが、正確には「課税上の弊害がない限り、取得価額を基に地価の変動等を考慮して計算した価額の80%（100分の80）で評価することが認められる予定」というのが一次資料上の表現です。つまり、単純に「買った値段×0.8」ではなく、地価の変動を反映した調整後の金額をベースにする、という点に注意が必要です。細かい計算方法は今後の通達で確定していく見込みのため、現時点では「取得価額に近い水準まで評価額が引き上がる」という理解にとどめておくのが安全です。

2024年のタワマン節税規制とは別の制度

「不動産の相続税評価が厳しくなった」というニュースは、実は2024年と2027年で内容が異なる2つの制度に分かれています。混同して覚えている方が多いので、ここで整理してみました。

比較項目	居住用区分所有財産の評価見直し（2024年〜）	貸付用不動産5年ルール（2027年予定）
対象	居住用の分譲マンション一室（自己居住・賃貸・空室問わず）	貸付用のアパート・一棟マンション・投資用区分マンション・貸店舗など
評価の仕組み	築年数・総階数・所在階・敷地持分狭小度から評価乖離率を算出して補正	取得から5年以内なら通常の取引価額（時価相当）で評価
目標水準	市場価格のおおむね60%程度への引き上げ	取得価額ベースのおおむね80%程度への引き上げ
保有期間の縛り	なし（何十年前に取得したものでも対象）	取得後5年以内のみ対象。5年を超えれば従来の評価に戻る

一棟所有の賃貸マンションは、2024年のタワマン規制の対象ではありません。逆に、居住用の区分マンション一室は、2027年の5年ルールの対象ではありません。「自分の持っている不動産がどちらに該当するのか」を確認することが、まず最初の一歩になります。

比較表で見る2つの制度の違い

上の表を見ながら、私なりに整理すると「誰が住むための不動産か」で対象が分かれるのが分かります。居住用区分所有財産の評価見直しは、自分や家族、あるいは第三者が「住む」ための分譲マンション一室が対象。一方、貸付用不動産5年ルールは、他人に貸して収益を得るための不動産が対象です。同じマンションでも、自分が住んでいる区分所有の一室なのか、人に貸しているアパート一棟なのかで、当てはまる制度が変わってくる、という点が最大の分かれ目になります。

自分の不動産がどちらに当てはまるか確認する

実際に確認する際は、①その不動産は「区分所有（マンションの一室）」か「一棟所有・アパート」か、②居住用か貸付用か、③取得時期はいつか、の3点を順に確認するとどちらの制度に該当するか整理しやすくなります。両方の制度に同時に該当することは基本的にないため、まずこの3点をはっきりさせることが最初のステップになります。

なぜ国は相続直前の不動産購入を問題視した？

現金から不動産への評価圧縮

相続税評価額は、現金だと額面そのままですが、不動産は路線価や固定資産税評価額を使って計算されるため、実勢価格より低く評価されることが少なくありません。相続直前に借入をして時価の高い不動産を購入すると、相続税評価額は時価の3〜4割程度まで圧縮され、さらに借入金は債務控除としてマイナスの財産にできるため、結果として相続財産全体をゼロやマイナスに近づける手法が使われてきました。

2022年最高裁と総則6項

このような行き過ぎた節税に対して、国税当局はこれまで「総則6項」（財産評価基本通達の中で、評価が著しく不適当と認められる場合に個別に評価し直せるとする規定）を使って否認してきました。2022年4月19日の最高裁判決では、約13億円の借入で不動産を購入し相続税をほぼゼロにした事案について、国税当局が総則6項を使って不動産鑑定評価額で再評価したことが適法と判断され、納税者側が敗訴しています。

ただ、この総則6項は「どこからがアウトなのか」という基準が曖昧という課題がありました。そこで今回、「取得から5年以内」という客観的な基準を法令・通達として整備することで、個別の否認から仕組みそのものの見直しへと方針を転換した、という流れになっています。

2027年から不動産小口化商品はどうなる？

不動産小口化商品（不動産特定共同事業法に基づく商品など）は、都心の大型物件を一口数十万〜数百万円単位に小口化し、複数の投資家で共有する仕組みです。特に「任意組合型」と呼ばれるタイプは、投資家が不動産の共有持分を直接保有する扱いになるため、現物不動産と同じように路線価などでの評価が可能で、相続税評価額を投資額の2〜3割程度まで圧縮できるとされてきました。

令和8年度税制改正大綱では、この不動産小口化商品（任意組合型など）についても、「取得の時期にかかわらず」、課税時期における通常の取引価額に相当する金額で評価する方針が示されています。5年ルールのような「5年を超えれば元の評価に戻る」という保護期間は設けられておらず、貸付用不動産よりもさらに踏み込んだ見直しになる見通しです。

独自試算：小口化商品と現物不動産の評価差を計算してみた

実際にどれくらい評価額が変わりうるのか、Pythonで簡単な試算をしてみました。仮に1,000万円分の不動産小口化商品（任意組合型）を購入していたとします。

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従来評価（路線価ベース想定）：1,000万円 × 0.3 ＝ 300万円

2027年以降の想定評価（時価評価）：1,000万円 × 1.0 ＝ 1,000万円

評価額の増加：1,000万円 − 300万円 ＝ 700万円

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あくまで一般的な圧縮率（3割程度）を仮置きした概算ですが、こうして数字にしてみると、評価額が700万円分（約3.3倍）増える可能性があることが具体的に見えてきます。私自身、「時価評価になる」という言葉だけではピンと来ていなかったのですが、実際に計算してみて初めて「これはかなり大きな変化だ」と実感しました。

「不動産節税は終わった」は本当？

ここまでの内容を整理すると、「終わった」と一括りにするのは正確ではないことが分かります。厳しくなるものと、今後も残るものを分けて考える必要があります。

厳しくなるもの

• 相続発生の直前（5年以内）に借入等で不動産を購入・新築する「駆け込み節税」
• 不動産小口化商品（任意組合型など）を通じた評価額の大幅な圧縮

これらに共通するのは、いずれも「相続直前に、短期間で評価額を大きく下げる」ことを狙った手法だという点です。国税当局が問題視してきたのはまさにこの「短期間での過度な圧縮」であり、今回の改正はそこを狙い撃ちにした形になっています。

今後も残るもの

• 5年を超える長期保有を前提にした賃貸経営
• 経過措置の対象になる既存所有地でのアパート建築
• 小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）
• 借入金による債務控除の仕組みそのもの

こちらに共通するのは、「時間をかけて、実際に事業として不動産を活用してきた」実態があるという点です。節税だけを目的にした駆け込み型の取得と、実態を伴う長期の資産運用とを区別する——これが今回の改正の根底にある考え方だと私は理解しました。

2027年以降も残る不動産相続対策

長期保有の賃貸経営

5年ルールの対象は、あくまで「取得から5年以内」です。60代・70代など元気なうちからアパート経営を始め、5年以上経過してから相続が発生した場合は、従来通りの路線価・固定資産税評価額がそのまま適用されます。早期に事業を始めることの重要性は、むしろ今回の改正で増したとも言えます。

小規模宅地等の特例

一定の要件（相続開始前3年を超えて貸付事業を行っている等）を満たせば、貸付事業用宅地等として200㎡まで評価額を50%減額できる特例は、今回の改正後も引き続き利用できる見通しです。長期保有の賃貸経営と組み合わせることで、評価圧縮の効果を維持できます。

貸家・貸付事業の評価

借家権割合を反映した貸家建付地としての評価減など、通常の賃貸経営に伴う評価の仕組み自体は変わりません。ただし、親族に相場より著しく安い家賃で貸している、あるいは使用貸借（無償に近い形）になっている場合は、貸付用とみなされず評価減が受けられないケースもあるため注意が必要です。

債務控除

不動産購入時の借入金が、相続財産からマイナスできる「債務控除」の仕組み自体は今回の改正でも変わりません。ただし、資金繰りに無理のある借入は、評価が下がっても納税資金が不足するリスクがあることは、5年ルールとは別に意識しておきたいポイントです。

すでにアパートやマンションを持っている人はどうなる？

「もう何年も前からアパートを所有している」という方は、基本的に今回の5年ルールの直接の対象にはなりません。対象はあくまで「課税時期の前5年以内に対価を伴う取引で取得・新築したもの」であり、それより前から保有している不動産は、従来通りの評価方法が続く見通しです。

また、改正通達が出る予定日の5年前からすでに所有している土地に、通達発遣日までに着工した建物については、5年ルールの対象外となる経過措置が検討されています。先代から受け継いだ土地を持つ方にとっては、この経過措置の適用条件を早めに確認しておくことが大切です。

経過措置の適用条件

経過措置の対象になるかどうかは、「土地の所有時期」と「建物の着工時期」の2点で判断される見通しです。改正通達が発遣される予定日からさかのぼって5年より前に土地を取得しており、かつ発遣日までに建物の建築に着手していれば、その建物と敷地は5年ルールの対象外として扱われる方向性が示されています。逆に言えば、これから新たに土地を取得してアパートを建てる場合は、この経過措置の対象にはならない可能性が高い、という点も併せて押さえておきたいところです。

今のうちに確認しておきたいこと

すでに不動産を所有している方は、①その不動産をいつ取得したか（対価を伴う取得か、相続・贈与による取得か）、②取得からすでに5年以上経過しているか、③経過措置の対象になり得る土地かどうか、の3点を確認しておくと安心です。特に②が微妙なタイミングの方は、通達の内容が確定した段階で、あらためて税理士に確認することをおすすめします。

これから不動産を買う人が確認したい3つのこと

これから不動産を活用した相続対策を検討する場合、次の3点を確認しておくと判断がしやすくなります。

1. 保有予定期間：相続発生までに5年以上保有できる見込みかどうか
2. 取得方法：購入・新築（対価を伴う取引）なのか、相続・贈与によるものなのか
3. 商品の種類：現物不動産なのか、小口化商品（任意組合型等）なのか——小口化商品は5年ルールの保護期間すら適用されない見通しである点に注意

実際に3つのケースで判定してみた

私も具体的なケースを想定して、上記3点に当てはめて判定してみました。

• ケースA：60代で土地を所有しており、これから5年以上かけてアパート経営を続ける予定 → 5年ルールの影響を受けにくい
• ケースB：80代の親が相続直前に借入で投資用マンションを購入する予定 → 5年ルールの対象になりやすく、評価圧縮効果は限定的
• ケースC：不動産小口化商品（任意組合型）を保有している → 取得時期にかかわらず時価評価に近づく見通しで、節税目的での保有は再検討が必要

こうして条件を分解してみると、「不動産だから一律にダメ」ではなく、「誰が・いつ・どうやって取得したか」で結果が大きく変わることが分かります。

まとめ｜「駆け込み節税」から「早めの資産承継」へ

2027年から予定されている貸付用不動産の評価見直しは、不動産を使った相続対策を全面的に禁止するものではありません。厳しくなるのは、相続直前の5年以内に借入等で取得した不動産や、不動産小口化商品を使った評価圧縮です。一方で、5年を超える長期保有の賃貸経営や、小規模宅地等の特例、経過措置の対象になる既存所有地での建築は、引き続き有効な選択肢として残ります。制度の細部は今後の通達で確定していく段階のため、実際に不動産を活用した相続対策を検討する際は、最新の一次情報を確認しながら、税理士など専門家に個別に相談することをおすすめします。

この記事の内容は2026年8月15日時点の情報です。2027年からの制度については税制改正大綱に記載された内容であり、今後通達等で詳細が確定する予定です。実際の適用にあたっては、国税庁の発表や税理士への相談で最新情報をご確認ください。

よくある質問

Q. 2027年から不動産を使った相続税対策はすべて使えなくなりますか？

いいえ。厳しくなるのは主に相続直前5年以内に取得した貸付用不動産と、不動産小口化商品（任意組合型等）です。長期保有の賃貸経営など、今後も有効な対策は残ります。

Q. すでに持っているアパートやマンションも、2027年以降は評価が上がりますか？

課税時期の前5年より前から所有している場合は、原則として今回の見直しの直接の対象にはならない見通しです。

Q. 先祖代々の土地にこれからアパートを建てる場合も、5年ルールの対象になりますか？

改正通達発遣日の5年前から所有している土地であれば、経過措置により5年ルールの対象外となる可能性が検討されています。

Q. 不動産小口化商品（任意組合型）は、もう節税にならなくなるのですか？

令和8年度税制改正大綱では、取得時期にかかわらず時価評価に近づける方針が示されており、従来のような評価圧縮効果は見込みにくくなる可能性が高いとされています。

Q. 「取得価額の80%」とは、購入価格の80%がそのまま評価額になるという意味ですか？

単純な購入価格×0.8ではなく、地価の変動等を考慮して調整した価額の80%を評価額とする方向性が示されています。詳細な計算方法は今後の通達で確定する見込みです。

Q. 2024年のタワマン評価見直しと、2027年の5年ルールは同じ制度ですか？

異なる制度です。2024年の見直しは居住用の区分所有マンション一室が対象、2027年の5年ルールは貸付用不動産（アパート・一棟マンション等）が対象です。

Q. 小規模宅地等の特例は、2027年の改正後も使えますか？

一定の要件を満たせば、貸付事業用宅地等として200㎡まで評価額を50%減額できる特例は、引き続き利用できる見通しです。

Q. 借入をして不動産を購入すれば、必ず相続税が下がりますか？

必ずしもそうとは限りません。評価が下がっても、返済負担が家賃収入を上回ると資金繰りが悪化するリスクがあり、借入額や物件の収益性によって結果は変わります。

Q. 総則6項とはどのような規定ですか？

財産評価基本通達の中で、評価が著しく不適当と認められる場合に、国税庁長官の指示のもと個別に評価し直せるとする規定です。2022年の最高裁判決で、行き過ぎた節税に対する適用が適法と判断されました。

Q. これから不動産を購入して相続対策をするなら、いつまでに動けばいいですか？

一律の答えはありませんが、5年ルールを踏まえると、相続発生までに5年以上の保有期間を見込める時期から始めることが、評価上のリスクを抑えるポイントになります。

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